Tikinti icazəsi prosesi: layihə sənədlərinin rolu

Tikinti icazəsi sənədlər toplusu üzərində qurulur: torpaq sahəsinə dair sənədlər, şəhərsalma şərtləri və layihə. Hansı sənədin nə üçün lazım olduğu və tipik gecikmə səbəbləri.

Tikinti icazəsi çox vaxt «kağız işi» kimi qəbul edilir və layihədən ayrı düşünülür. Əslində icazə prosesi layihənin özünü yoxlayan mərhələdir: dövlət orqanı sahədə nəyin, hansı ölçüdə və hansı şərtlərlə tikiləcəyini sənədlər əsasında qiymətləndirir. Sənədlər tam və bir-biri ilə uyğun olduqda proses daha proqnozlaşdırılan olur, uyğunsuzluq olduqda isə geri qaytarılma və təkrar düzəlişlər başlayır.

Bu mövzuda bir xəbərdarlıq vacibdir: Azərbaycanda tikinti fəaliyyəti Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi və ona əsaslanan qaydalarla tənzimlənir və bu qaydalar dəyişə bilər. Obyektin növündən, ölçüsündən və yerləşdiyi ərazidən asılı olaraq tələb olunan sənədlər və prosedur fərqlənir. Aşağıdakı məlumat ümumi məntiqi izah edir; konkret layihə üçün qüvvədə olan tələbləri müvafiq qurumdan və ya ixtisaslı mütəxəssisdən dəqiqləşdirmək lazımdır.

Başlanğıc nöqtəsi: torpaq sahəsi

İcazə prosesi binadan deyil, torpaqdan başlayır. Sahənin mülkiyyət və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, onun sərhədləri və təyinatı ilk yoxlanılan məsələlərdir. Kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqda yaşayış evi tikmək, yaxud sərhədləri sənəddəki ilə uyğun gəlməyən sahədə layihə hazırlamaq sonradan ciddi problem yarada bilər.

Ona görə də layihəyə başlamazdan əvvəl sahənin topoqrafik planı hazırlanır və sənədlərdəki sərhədlərlə müqayisə edilir. Qonşu sahələrə, yola və mühəndis kommunikasiyalarına olan məsafələr də burada müəyyən olunur. Memar bu məlumat olmadan baş planı düzgün qura bilməz.

Şəhərsalma şərtləri və məhdudiyyətlər

Hər sahə üçün tikintiyə təsir edən şərtlər mövcuddur: icazə verilən mərtəbə sayı və hündürlük, sahənin nə qədərinin tikili ilə tutula biləcəyi, qırmızı xətlərdən və qonşu sərhədlərdən çəkilmə məsafələri, mühafizə zonaları. Bu şərtlər layihənin çərçivəsidir.

Tipik səhv əvvəlcə evin arzulanan layihəsini hazırlamaq, sonra onu şərtlərə «sığışdırmağa» çalışmaqdır. Nəticədə mərtəbə kəsilir, bina geri çəkilir, bəzən plan tamamilə yenidən qurulur. Düzgün ardıcıllıq əksinədir: əvvəlcə məhdudiyyətlər aydınlaşdırılır, sonra eskiz hazırlanır.

Layihə sənədlərinin tərkibi

İcazə üçün təqdim olunan layihə adətən eskiz vizualizasiyası deyil, müəyyən tərkibi olan sənədlər toplusudur. Obyektdən asılı olaraq ona bunlar daxil ola bilər:

• baş plan: binanın sahədə yeri, çəkilmə məsafələri, giriş-çıxış, abadlıq;
• memarlıq bölməsi: planlar, kəsiklər, fasadlar, texniki-iqtisadi göstəricilər;
• konstruktiv bölmə və hesablamalar, xüsusilə seysmik təsirlər nəzərə alınmaqla;
• mühəndis sistemlərinə dair həllər və kommunikasiyalara qoşulma şərtləri;
• yanğın təhlükəsizliyi tədbirləri;
• izahat qeydi.

Bu sənədlərin hər biri digərinə istinad edir. Baş plandakı bina ölçüsü memarlıq planı ilə, memarlıq planındakı divarlar isə konstruktiv sxemlə üst-üstə düşməlidir. Yoxlama zamanı ilk tapılan problemlər çox vaxt məhz bu uyğunsuzluqlardır.

Ekspertiza və razılaşdırmalar

Müəyyən kateqoriyalı obyektlər üçün layihə sənədləri ekspertizadan keçir. Ekspertiza layihənin normativ tələblərə, xüsusilə konstruktiv təhlükəsizlik və yanğın təhlükəsizliyi tələblərinə uyğunluğunu yoxlayır. Qeydlər olduqda layihə düzəldilir və yenidən təqdim edilir.

Kommunikasiyalara qoşulma — su, qaz, elektrik, kanalizasiya — üçün müvafiq təşkilatların texniki şərtləri ayrıca alınır. Bu şərtlər mühəndis layihəsinə təsir edir: məsələn, elektrik gücünün həcmi və ya kanalizasiyaya qoşulma nöqtəsi layihədə nəzərə alınmalıdır.

Gecikmələrin tipik səbəbləri

• Torpaq sənədlərindəki məlumatın faktiki sərhədlərlə uyğun gəlməməsi.
• Layihənin şəhərsalma şərtləri öyrənilmədən hazırlanması.
• Bölmələr arasında ölçü və məlumat uyğunsuzluqları.
• Təqdim edilən sənədlərin natamam olması və ya köhnə redaksiyada qalması.
• İcazədən sonra sənədlərlə razılaşdırılmadan layihənin dəyişdirilməsi.

Sonuncu məqam xüsusilə vacibdir. İcazə konkret layihəyə verilir. Tikinti gedərkən mərtəbə əlavə etmək, həcmi böyütmək və ya binanın yerini dəyişmək kimi əsaslı dəyişikliklər icazə sənədləri ilə ziddiyyət yaradır və sonradan binanın qanuniləşdirilməsində, satışında və ya mülkiyyət sənədlərinin rəsmiləşdirilməsində çətinlik doğura bilər.

Sifarişçi nəyə diqqət etməlidir

Bütün yazışmaları, təqdim edilən sənədlərin nüsxələrini və alınan cavabları bir qovluqda saxlayın. Layihə müəllifindən hansı sənədin hansı versiyasının təqdim edildiyini qeyd etməsini xahiş edin. Tikintiyə icazə alınmamış layihə ilə başlamaqdan çəkinin: sonradan düzəliş həm vaxt, həm də əlavə iş tələb edir.

Zaferoğlu İnşaat memarlıq-layihə xidməti çərçivəsində villa və digər obyektlər üçün çertyojlar hazırlayır. Layihə sənədlərinin tərkibi ilə bağlı suallarınızı Bakıdakı ofisimizdə müzakirə edə bilərsiniz.